Perlakuan Akuntansi Atas Properti

Perlakuan Akuntansi Atas Properti


Properti yang ditekankan dalam akuntansi kali ini adalah properti investasi, yaitu properti yang dimiliki entitas untuk memperoleh pendapatan sewa dan/atau apresiasi modal. Properti investasi ini diharapkan memberikan sebagian besar arus kas masuk yang secara independen dari aset lain. Properti investasi tidak dimaksudkan untuk menghasilkan barang dan jasa ataupun untuk kegiatan administrasi. Contoh dari properti investasi ini adalah jika suatu entitas menyediakan jasa kepada penghuni maka dapat digolongkan sebagai properti investasi. Properti yang dimiliki oleh penyewa dengan perjanjian sewa operasi operasi mungkin adalah properti investasi jika dinyatakan memenuhi definisi properti investasi dan penyewa mengakuinya berdasarkan nilai wajar.
Properti yang ditempati pemilik adalah properti yang dimiliki oleh pemiliknya untuk tujuan produktif sendiri seperti administrasi dan produksi barang dan jasa. Sedangkan properti investasi sendiri diakui oleh penyewa dan dilaporkan dalam laporan keuangannya.
Ketika pada awal pengakuan properti investasi, entitas dapat membebankan biaya misalnya untuk memperoleh properti, biaya transaksi seperti biaya pajak dan legal, serta biaya selanjutnya untuk ditambahkan. Jika entitas melakukan pergantian bagian dari properti, maka entitas harus menilai ulang atas pengakuan yang merupakan bagian yang telah diganti tersebut. Jika harga properti tersebut ditangguhkan, mencatat sesuai biaya yang setara dengan harga tunai, dan mencatat selisih antara jumlah dan pembayaran yang ditangguhkan sebagai beban bungan selama periode kredit.
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan atau selanjutnya disebut PSAK sebenarnya telah menyatakan suatu standar mengenai properti investasi yaitu pada PSAK No.13 (Revisi 2007). PSAK tersebut memberikan definisi mengenai properti investasi yaitu tanah, bangunan atau bagian dari bangunan, atau keduanya, yang dikuasai oleh entitas (atau lessee melalui finance lease) untuk mendapat rental atau capital gain, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
a. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
b. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Apabila kita lihat dari definisi diatas dapat diketahui bahwa properti investasi adalah bagian dari aset yang tidak digunakan sendiri oleh pemiliknya. Properti investasi sendiri dapat dimiliki/dikuasai dengan cara kepemilikan, financial lease, operating lease. Kadang entitas menyediakan jasa di properti yang disewakannya. Kalau nilai jasa ini tidak signifikan dibandingkan nilai perjanjian sewa secara keseluruhan, maka properti diperlakukan sebagai properti investasi. Pernyataan ini menjelaskan salah satu syarat dari properti investasi yaitu, aliran kas (cash-flow) yang dihasilkan dari properti investasi ini dapat diatribusikan langsung (directly attributable) ke properti investasi tersebut. Sebagai contoh, gedung yang disewakan menghasilkan aliran masuk kas. Kas yang dihasilkan dapat diatribusikan langsung ke gedung tersebut. Namun, gedung yang disewakan ditambah jasa-jasa lain (seperti misalnya, jasa layanan kamar, resepsionis, kebersihan, dan kemananan), aliran kas yang dihasilkan tidak dapat diatribusikan langsung ke gedung karena aliran kas tersebut juga berasal dari jasa-jasa lain. Kecuali nilai jasa-jasa tersebut signifikan, properti tersebut diakui sebagai properti investasi.
Pengakuan dari properti investasi yaitu diakui sebagai asset properti investasi jika dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan dari asset yang tergolong properti investasi akan mengalir ke dalam entitas, dan biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan handal.
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar harga perolehannya, biaya transaksi termasuk dalam pengukuran tersebut. Biaya perolehan awal hak atas properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa dan dikelompokan sebagai properti investasi yang harus dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur paragraf 16 dalam PSAK 30: Sewa, dalam hal ini aset harus diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum. Jumlah yang setara harus diakui sebagai kewajiban sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.
Dalam pengukuran setelah pengakuan awal, entitas dapat memilih mengukur dengan menggunakan fair value atau cost model. Hal yang dikecualikan dari hal tersebut adalah ketika properti investasi tersebut dikuasai melalui operating lease, menggunakan fair value atas property interestnya.
Ada beberapa keadaan mengenai transfer properti investasi yaitu:
a. Bila aset kemudian dipakai sendiri: transfer dari properti investasi ke aset tetap.
b. Bila kemudian dijual untuk usaha: transfer dari properti investasi ke sediaan.
c. Bila tidak dipakai sendiri lagi: transfer dari aset tetap ke properti investasi.
d. Bila kemudian disewakan: transfer dari aset tetap ke properti investasi
e. Bila berakhir masa konstruksi untuk aset yang kemudian tidak digunakan sendiri: aset tetap ke properti investasi.
Pengukuran Transfer terdapat beberapa kondisi yang harus dipenuhi yaitu jika tidak menggunakan fair value maka transfer ke sediaan menggunakan lower of cost or NRV dan/atau transfer ke aset tetap menggunakan cost dikurangi akumulasi depresiasi dan impairment loss. Jika menggunakan fair value model maka transfer ke aset tetap menggunakan fair value, dan/atau transfer dari sediaan menggunakan fair value, pengukuran ulang masuk ke laba rugi, dan/atau transfer dari aset dalam konstruksi, menggunakan fair value, pengukuran ulang masuk ke laba rugi.
Pada saat aset mengalami Disposal maka Properti investasi tidak diakui lagi di laporan keuangan – kalau tidak ada benefit yang diharapkan di masa datang atau dilepas. Gain/loss hasil dari net disposal dan nilai bawaan diakui di laba rugi. Kecuali PSAK 30 mensyaratkan lain dalam lease & lease back). Selain itu, Kompensasi dari pihak ketiga sehubungan dengan penurunan nilai, kehilangan atau pengembalian properti investasi harus diakui dalam laba atau rugi ketika kompensasi tersebut menjadi piutang.

sumber: accounting1st/google